Der Gardasee zählt zu den begehrtesten Immobilienstandorten Europas – und das nicht ohne Grund. Milde Temperaturen, eine einzigartige Landschaft und die vergleichsweise gute Erreichbarkeit aus dem deutschsprachigen Raum machen ihn für viele zum Traumziel, nicht nur für den Urlaub, sondern als dauerhaften oder saisonalen Wohnsitz.
Doch wer in Italien Immobilien kaufen, vermieten oder erben möchte, stößt schnell auf ein komplexes rechtliches und steuerliches Geflecht, das sich erheblich vom deutschen System unterscheidet.
Als auf deutsch-italienisches Recht spezialisierter Anwalt mit Sitz in Verona – nur wenige Kilometer vom Gardasee entfernt – begleite ich Privatpersonen und Unternehmen bei genau diesen Fragen. Die folgenden Antworten geben einen ersten Überblick über die häufigsten Themen, mit denen sich meine Mandanten konfrontiert sehen.
Kann man als Deutscher in Italien eine Immobilie kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Als Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaates haben Deutsche in Italien dasselbe Recht auf Immobilienerwerb wie italienische Staatsbürger. Es sind weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch besondere behördliche Genehmigungen erforderlich. Voraussetzung ist lediglich eine italienische Steuernummer (codice fiscale), die unkompliziert beim italienischen Konsulat in Deutschland oder direkt beim Finanzamt in Italien beantragt werden kann.
Wichtig ist allerdings, dass der Kaufprozess in Italien erheblich von dem in Deutschland abweicht. Eine Immobilie gilt in Italien erst dann als rechtssicher übertragen, wenn ein Notar (notaio) den Kaufvertrag (rogito) beurkundet und dieser im Grundbuch (catasto und conservatoria) eingetragen ist. Bis dahin – also auch nach Unterzeichnung eines Vorvertrages (compromesso) – sind erhebliche Risiken zu beachten, über die ich Mandanten im Vorfeld umfassend aufkläre.
Was sollte man beim Kauf einer Immobilie in Italien beachten?
Der häufigste Fehler ist es, sich auf den Kauf einzulassen, ohne vorab eine sorgfältige rechtliche Prüfung (due diligence) durchgeführt zu haben. In Italien sind Baumängel, nicht genehmigte Umbauten, eingetragene Hypotheken oder Erbstreitigkeiten auf den ersten Blick oft nicht erkennbar, können den Kauf jedoch erheblich gefährden oder im schlimmsten Fall zu dessen Rückabwicklung führen.
Konkret sollte vor dem Kaufabschluss geprüft werden:
- Ob das Objekt im Grundbuch korrekt eingetragen ist und keine Lasten oder Belastungen trägt
- Ob alle baulichen Maßnahmen ordnungsgemäß genehmigt wurden (conformità urbanistica e catastale)
- Ob eine sogenannte Energiebescheinigung (APE – Attestato di Prestazione Energetica) vorliegt
- Welche Regeln der Eigentümergemeinschaft (condominio) gelten und ob offene Zahlungen bestehen
Auch der Vorvertrag (compromesso oder contratto preliminare) ist rechtlich bindend und verpflichtet in der Regel zur Zahlung einer Anzahlung von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Wer ohne anwaltliche Prüfung unterschreibt, riskiert erhebliche finanzielle Einbußen.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in Italien an?
Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind beim Immobilienkauf in Italien eine Reihe von Nebenkosten zu kalkulieren. Für einen Erstwohnsitz (prima casa) gelten günstigere Steuersätze als für einen Zweitwohnsitz (seconda casa).
Beim Kauf von einer Privatperson fallen in der Regel folgende Steuern an:
- Registro-Steuer: 2 % des Katasterwertes bei Erstwohnsitz, 9 % bei Zweitwohnsitz (mindestens jedoch 1.000 Euro)
- Kataster- und Hypothekarsteuer: je 50 Euro pauschal
Beim Kauf vom Bauträger oder Unternehmen gilt stattdessen MwSt. (IVA): 4 % (Erstwohnsitz), 10 % (Zweitwohnsitz) oder 22 % bei Luxusobjekten.
Hinzu kommen Notarkosten (je nach Kaufpreis zwischen 1.500 und 5.000 Euro), eventuelle Maklergebühren (in der Regel 3 bis 4 % für Käufer und Verkäufer je) sowie Anwaltshonorare für die rechtliche Begleitung. Insgesamt sollte man mit Nebenkosten von 8 bis 15 % des Kaufpreises rechnen.
Was ist der teuerste Fehler beim Immobilienkauf in Italien?
Aus meiner langjährigen Praxis ist die häufigste und kostspieligste Fehlerquelle das Vertrauen in mündliche Zusagen oder ungeprüfte Unterlagen. Viele Kaufinteressenten verlassen sich auf Aussagen des Maklers oder Verkäufers und verzichten auf eine unabhängige rechtliche und technische Prüfung – mit teils gravierenden Folgen.
Besonders häufig problematisch sind:
- Nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten: Diese können dazu führen, dass die Immobilie nicht als legal bebaut gilt. Der neue Eigentümer haftet für Regularisierungskosten oder droht mit Abrissanordnungen konfrontiert zu werden.
- Offene Hypotheken oder Steuerschulden: Wenn diese nicht vor dem Kauf gelöscht werden, gehen sie auf den Käufer über.
- Falsche Angaben zur Nutzungsart: Eine als Wohnimmobilie deklarierte Immobilie darf unter Umständen nicht dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Der günstigste Moment für eine anwaltliche Beratung ist immer vor der Unterzeichnung des Vorvertrages – nicht danach.
Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer in Italien – und speziell am Gardasee?
Die wichtigste laufende Steuer auf eine Zweitwohnsitzimmobilie in Italien ist die IMU (Imposta Municipale Propria). Sie wird jährlich erhoben und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie, multipliziert mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Koeffizienten, und dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersatz.
Der gesetzliche Rahmen erlaubt den Gemeinden, den Steuersatz zwischen 0,86 % und 1,06 % des umgerechneten Katasterwertes festzusetzen. Am Gardasee variieren die Sätze je nach Gemeinde teils erheblich – Gemeinden wie Sirmione, Lazise oder Gargnano können unterschiedliche Hebesätze anwenden. Es empfiehlt sich daher, den konkreten Satz der jeweiligen Gemeinde (comune) vor dem Kauf zu prüfen.
Die IMU ist bei Erstwohnsitzen in der Regel ausgesetzt, gilt jedoch für alle Personen, die in Deutschland gemeldet sind und eine Immobilie in Italien als Zweitwohnsitz halten – unabhängig davon, wie häufig sie sich dort aufhalten.
Was bedeutet IMU in Italien?
IMU steht für Imposta Municipale Propria und ist die kommunale Grundsteuer Italiens. Sie ersetzt seit 2012 weitgehend die frühere ICI und wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Die IMU ist zweimal jährlich zu entrichten: eine Akontozahlung bis zum 16. Juni und eine Saldzahlung bis zum 16. Dezember.
Bemessungsgrundlage ist der sogenannte rendita catastale (Katasterertragswert), der mit einem gesetzlichen Koeffizienten (für Wohnimmobilien: 160) multipliziert und dann mit dem Gemeinde-Steuersatz belegt wird. Die Berechnung ist für Außenstehende oft unübersichtlich, da die Katasterwerte in vielen Fällen stark vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
Wer die IMU nicht rechtzeitig zahlt, riskiert Säumniszuschläge und Mahngebühren. Als steuerlicher Berater empfehle ich deutschen Eigentümern, sich bei der Berechnung und Zahlung von einem lokalen Fachmann unterstützen zu lassen.
Wie wird ein Zweitwohnsitz in Italien besteuert?
Neben der IMU können für Zweitwohnsitzimmobilien in Italien weitere Abgaben anfallen. Die TARI (Tassa sui Rifiuti) ist eine Müllgebühr, die ebenfalls von der Gemeinde erhoben wird und deren Höhe von der Wohnfläche und der Anzahl der Bewohner abhängt.
Wird die Immobilie vermietet, unterliegen die Mieteinnahmen in Italien der Einkommensteuer. Es besteht jedoch die Option, die sogenannte cedolare secca zu wählen – eine Pauschalsteuer von 21 % (bei Kurzzeitvermietung) oder 10 % (bei registrierten Langzeitverträgen unter bestimmten Bedingungen). Diese ist oft günstiger als die reguläre progressive Einkommensteuer und zugleich administrativ einfacher zu handhaben.
Für deutsche Steuerpflichtige gilt zudem das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien, das regelt, in welchem Land welche Einkünfte aus der Immobilie versteuert werden. Eine koordinierte Betrachtung beider Steuersysteme ist unerlässlich.
Was besagt die 7-Steuer-Regel in Italien?
Die sogenannte 7-%-Steuerregelung (regime fiscale agevolato per pensionati esteri) ist ein steuerlicher Sonderregime für ausländische Rentenempfänger, die ihren Wohnsitz in bestimmte süditalienische Gemeinden verlegen. Wer die Bedingungen erfüllt, kann für bis zu zehn Jahre eine Pauschalsteuer von 7 % auf alle ausländischen Einkünfte – darunter auch die deutsche Rente – zahlen, anstatt dem regulären italienischen Progressivtarif zu unterliegen.
Voraussetzung ist unter anderem, dass die Person in den letzten fünf Jahren nicht in Italien steuerpflichtig war und in eine Gemeinde zieht, die weniger als 20.000 Einwohner hat und in einer der begünstigten Regionen liegt – darunter Sizilien, Sardinien, Kalabrien, Kampanien, Basilikata, Abruzzen, Molise und Apulien. Am Gardasee gilt diese Regelung damit nicht.
Für Rentner, die speziell den Gardasee als Wohnsitz ins Auge fassen, sind andere steuerliche Gestaltungsoptionen zu prüfen.
Was besagt die 183-Tage-Regel in Italien?
Die 183-Tage-Regel ist das zentrale Kriterium zur Bestimmung der steuerlichen Ansässigkeit in Italien. Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Italien aufhält, gilt grundsätzlich als in Italien steuerlich ansässig (residente fiscale) – und ist damit mit seinem gesamten weltweiten Einkommen in Italien steuerpflichtig.
Für deutsche Eigentümer einer Ferienimmobilie am Gardasee, die lediglich saisonal vor Ort sind, ist dieses Kriterium in der Regel nicht erfüllt. Zu beachten ist jedoch, dass das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien zusätzliche Regeln enthält, die im Einzelfall relevant sein können.
Wer plant, dauerhaft oder saisonal nach Italien überzusiedeln, sollte die steuerlichen Konsequenzen in beiden Ländern frühzeitig prüfen lassen – eine nachträgliche Anpassung ist aufwändig und teuer.
Wie lange darf ich mich in Italien aufhalten, wenn ich dort eine Immobilie besitze?
Der Besitz einer Immobilie in Italien begründet kein automatisches Aufenthaltsrecht über das übliche Maß hinaus. Als EU-Bürger dürfen Deutsche sich ohne Anmeldung bis zu drei Monate in Italien aufhalten. Für einen längeren Aufenthalt – also mehr als 90 Tage am Stück oder dauerhaft – ist eine Anmeldung beim zuständigen comune sowie die Einholung einer Aufenthaltsbescheinigung (attestato di soggiorno) erforderlich.
Der Immobilienbesitz erleichtert praktisch die Erfüllung dieser Voraussetzungen (z. B. Nachweis eines Wohnsitzes), begründet aber kein eigenständiges Aufenthaltsrecht.
Kann ich in Italien und Deutschland gleichzeitig gemeldet sein?
Aus rein verwaltungsrechtlicher Sicht ist es möglich, in beiden Ländern gemeldet zu sein. Allerdings kann nur eines der beiden Länder der steuerliche Hauptwohnsitz (residenza fiscale) sein, und beide Länder erheben bei steuerlicher Ansässigkeit den Anspruch, das weltweite Einkommen zu besteuern.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien verhindert zwar eine echte Doppelbesteuerung, schafft aber nicht automatisch eine einfache Lösung. Die konkrete Situation – Rentner, Arbeitnehmer, Unternehmer – sowie der tatsächliche Lebensmittelpunkt sind entscheidend dafür, welche steuerlichen Pflichten entstehen. Eine vorausschauende Beratung vor der Ummeldung ist daher dringend zu empfehlen.
Wie wird die deutsche Rente in Italien besteuert?
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien hat grundsätzlich das Land das Besteuerungsrecht auf die Rente, in dem der Empfänger ansässig ist. Wer also seinen steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegt, wird die deutsche Rente in Italien versteuern – zu den dort geltenden Steuersätzen.
Eine Ausnahme gilt für Renten aus dem deutschen öffentlichen Dienst (Beamtenpensionen): Diese werden weiterhin ausschließlich in Deutschland besteuert. Gesetzliche Renten der Deutschen Rentenversicherung hingegen fallen grundsätzlich unter das Besteuerungsrecht des Wohnsitzlandes.
Für Personen, die nach Italien ziehen und von der 7-%-Regelung profitieren könnten (sofern die geografischen Voraussetzungen erfüllt sind), kann dies eine erhebliche Steuerentlastung bedeuten. Für Gardasee-Bewohner sind andere Gestaltungsmodelle zu prüfen.
Welche Steuern fallen bei einem Ruhestand in Italien an?
Wer als Rentner dauerhaft in Italien lebt, ist dort unbeschränkt steuerpflichtig. Die wichtigsten laufenden Steuern und Abgaben sind:
- IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche): Die italienische Einkommensteuer ist progressiv gestaffelt und kann auf Renteneinnahmen anfallen.
- IMU: Auf die eigene Immobilie, sofern es sich nicht um den offiziell angemeldeten Hauptwohnsitz handelt.
- TARI: Die kommunale Abfallgebühr.
- Addizionale comunale e regionale: Kommunale und regionale Zuschläge zur Einkommensteuer.
Wichtig ist: Der prima casa-Status – also die Einstufung einer Immobilie als steuerlicher Hauptwohnsitz – bringt erhebliche Vergünstigungen sowohl beim Erwerb als auch bei der laufenden Besteuerung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer seinen offiziellen Wohnsitz in der Gemeinde anmeldet und dort dauerhaft lebt.
Kann ich nach Italien ziehen, wenn ich dort ein Haus kaufe?
Ja – der Kauf einer Immobilie ist ein legitimer Anknüpfungspunkt, um den Wohnsitz nach Italien zu verlegen. Als EU-Bürger haben Deutsche das Recht, sich dauerhaft in Italien anzusiedeln, wenn sie über ausreichende finanzielle Mittel und eine Krankenversicherung verfügen.
Der Kauf einer Immobilie allein genügt jedoch nicht: Es sind eine Anmeldung beim comune, die Eintragung in das Einwohnermelderegister (anagrafe) und – je nach Aufenthaltsdauer – auch steuerliche Konsequenzen in beiden Ländern zu berücksichtigen.
Wer diesen Schritt ernsthaft plant, sollte frühzeitig – idealerweise noch vor dem Kauf – rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um böse Überraschungen auf beiden Seiten der Grenze zu vermeiden.
Haben Sie Fragen zum Immobilienrecht am Gardasee?
Als in Verona ansässiger Rechtsanwalt mit über zwanzig Jahren Erfahrung im deutsch-italienischen Rechtsverkehr begleite ich Sie bei allen Fragen rund um den Immobilienkauf, die steuerliche Gestaltung und den Aufbau Ihres Lebensmittelpunktes am Gardasee – von der ersten Prüfung des Objektes bis zum beurkundeten Kaufvertrag und darüber hinaus.
Nehmen Sie Kontakt auf – ich berate Sie auf Deutsch, persönlich und mit dem notwendigen Blick auf beide Rechtssysteme.
Nicola Ottaviani – Avvocato
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